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建筑新规严控“送面积”
    点击数:685         日期:2014-8-22
新版《建筑工程建筑面积计算规范》已从上个月起正式实施。送飘窗、送露台、送地下室等开发商热衷的营销法宝,或将就此失去打“擦边球”的操作空间,“送面积”做法面临叫停。
新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)已从上个月起正式实施。送飘窗、送露台、送地下室等开发商热衷的营销法宝,或将就此失去打“擦边球”的操作空间,“送面积”等创新的户型设计面临严格限制。
“旧版《规范》有些含糊、界限不清晰的地方,存在可利用的漏洞,这次更明确、更合理了。”7月29日,北京市建设工程造价管理处人士陈国立接受媒体采访时表示:“旧版《规范》执行的时间比较长,现实中很多的设计做法、功能出现了变化,也有必要修订。”
飘窗、阳台更规范
我们常说的买房“送面积”,是指利用设计规范,设计出既可供业主利用,又不计入销售面积或只计一半面积的空间,以提高得房率。开发商设计出赠送空间,工程造价并不会减少,还变相增加了楼盘的容积率,实际上是挤占了公共空间的面积,居住体验会打折扣,但这些方式受到市场的青睐,尽管许多时候“赠送”面积已经摊到房价里。
其中,开发商最常“送”的面积便是旧版《规范》不算面积的飘窗,有的甚至被做成假飘窗,业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。
因而新版《规范》明确要求,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍2.9米左右,净高为2.7米左右,这样飘窗离地面至少要0.6米,不然算一半面积。
对于旧版《规范》规定只算一半面积的阳台,新版《规范》也更加细化。在主体结构内的阳台(凹阳台),按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台(凸阳台),按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台,现在至少算一半面积。
地下室、露台难再“送”
而在花园洋房、排屋别墅常见的“赠送”地下室、采光井做法中,业界也一般不计算面积。按照2005年出台的旧版《规范》,地下室、半地下室有计算建筑面积的规定,但地下室的建筑面积不计入容积率。
而按照新版《规范》,地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。同时,有顶盖的采光井应按一层计算面积,结构净高在2.1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2.1米以下的,应计算1/2面积。
此次《规范》还明确提出,对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积,在2.2米以下的计算1/2面积。
打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积,但水暖电都预留好了,业主自己封装一下就是个大阳台,可多出10~20平方米的使用面积。不少开发商的住宅设计都有这么干,每层每家一个露台。”业内人士透露说。
对此,新版《规范》也做出了修改和约束:增加了建筑物架空层的面积计算规定,取消了深基础架空层;取消了有永久性顶盖的面积计算规定,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;修订了外保温层的面积计算规定;增加了门廊的面积计算规定。
计算面积精细化
市面上“赠”面积的户型集中于中小户型,为了提高得房率,一些开发商甚至把89平方米的商品房做出了“3+1”户型。新版《规范》对过去“赠送”的面积空间给出细致的定义和计算规范,这为即将审批户型和入市的新项目加大了精细化设计难度。
据了解,新版《规范》的实施,如果是常见的“N+1”户型,将增加套内建筑面积和公摊面积,进而影响容积率和工程造价。由于现在已经可以从新版《规范》里找到出处和核算方式,所以现阶段的影响在于如何根据工程情况、建筑用途合理计算建筑面积、公摊面积。
根据介绍,7月前已报审规划审批的项目,仍按旧版《规范》执行,短期内新版《规范》对住房供应市场没有影响。另外,新版《规范》对不同城市的影响也不尽一致。如广州、上海等地2011年均出台了地方的建筑面积计算方法,这些标准对开发商的面积“赠送”做法已做出了严格的限制。
而开发企业对小户型的设计“追求”源于2006年出台的“70/90政策”,该政策要求2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目,必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房。
“90平方米的面积设定当时是经过初步计算的,没想到会有各种形式的面积空间‘赠送’。”业内人士分析认为,当时的设定不够严谨,只有一个户型面积上限,多层、高层、超高层的公摊面积计算下来并不一样。而摊到高层、超高层,有的户型就可能损失10~20平方米的面积。一些开发商为了户型本身的合理性,或者更好地销售,让设计师利用规则漏洞采取了很多“偷”面积的手段。“而新版《规范》有助于更好地把控产品设计,以前允许打‘擦边球’,现在就不行了。”业内人士说。
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